Une maison mise en location ne se résume pas à ses murs. Restanques, piscine, abri, haie de cyprès, garrigue à deux pas : tout ce qui l'entoure engage aussi le bailleur.
Une histoire possible
Prenez une maison louée à l'année sur les hauteurs de Toulon, avec un jardin qui touche la garrigue. Un été, un feu parti du massif s'approche des habitations. Si le débroussaillement obligatoire n'a pas été fait sur 50 mètres autour de la maison, l'assureur peut appliquer une franchise supplémentaire allant jusqu'à 5 000 € (article L122-8 du Code des assurances).
Or cette obligation pèse sur le propriétaire des constructions, pas sur le locataire (article L134-8 du Code forestier). À vous de l'organiser chaque année et d'en garder la trace : factures, photos datées.
Déclarez aussi tout ce qui entoure la maison : piscine, abri de jardin, murs de restanques, clôtures. Un orage méditerranéen peut faire céder un mur de soutènement, le mistral coucher un arbre sur la clôture du voisin, et ce qui n'a pas été déclaré risque de ne pas être indemnisé (article L113-9 du Code des assurances).
Qui fait quoi
Pour une location à l'année, il assure les risques locatifs : il répond des dommages qu'il cause au logement, d'un incendie parti de chez lui, d'une fuite due à sa négligence. Il vous remet une attestation à la signature du bail, puis chaque année.
Vous répondez de ce qui relève du bâtiment lui-même : défaut d'entretien, vice de construction, chute d'un arbre de la propriété, mur qui cède. Vous restez aussi seul exposé quand la maison est vide, ou louée à des vacanciers qui n'ont pas à l'assurer.
Check-list du bailleur varois
L'état des risques. Remettez au locataire le document prévu à l'article L125-5 du Code de l'environnement : selon l'adresse, il mentionne l'incendie de forêt ou l'inondation.
La piscine. Le dispositif de sécurité normalisé reste obligatoire, que la maison soit louée à l'année ou pour l'été.
Les annexes. Faites la liste de ce qui est construit sur le terrain et transmettez-la à l'assureur. Une annexe oubliée est une annexe mal couverte.
Le débroussaillement. Planifiez-le avant l'été et gardez les justificatifs : ce sont eux qui écartent la franchise supplémentaire après un incendie.
Réponses de bailleur à bailleur
Au propriétaire des constructions, selon l'article L134-8 du Code forestier. Rien ne vous empêche de convenir d'un partage pratique avec le locataire, mais l'obligation légale et ses conséquences d'assurance restent les vôtres.
Votre responsabilité de propriétaire peut être engagée, et c'est le rôle de la garantie responsabilité civile. Encore faut-il que le mur fasse partie des biens déclarés et que l'effondrement ne résulte pas d'un défaut d'entretien manifeste.
Non, hors copropriété la loi ne l'impose pas. Mais sans contrat, tout sinistre pendant une vacance locative ou toute mise en cause de votre responsabilité reste à votre charge.
Pour aller plus loin
Surface, annexes, piscine, location à l'année ou saisonnière : tout se précise dans la demande en ligne d'Allianz. Une annexe oubliée dans la demande sera une annexe mal couverte.
