Locataire muté, étudiant qui part en juin, immeuble ancien aux canalisations communes : un bailleur toulonnais a ses propres risques. Le contrat propriétaire non occupant est fait pour eux.
Le principe
Votre locataire assure l'appartement qu'il occupe : c'est son obligation. Vous, propriétaire, gardez pourtant des responsabilités qu'aucun contrat du locataire ne prend en charge. Un vice de construction qui provoque une fuite, un appartement vide entre deux baux, un sinistre causé à l'immeuble alors que le locataire n'était pas assuré : c'est le terrain du contrat propriétaire non occupant, qu'on appelle souvent PNO.
Il joue aussi quand le logement est meublé et loué à des vacanciers, qui ne sont pas tenus d'assurer le bien. Dans ce cas, votre contrat devient la seule protection de l'appartement.
Spécial Toulon
Dans le centre ancien comme dans la Haute-Ville, beaucoup d'appartements occupent des immeubles aux colonnes d'eau partagées. Une fuite partie de votre logement peut abîmer les appartements du dessous, et votre responsabilité reste engagée même si vous n'y habitez pas. Tout copropriétaire, occupant ou non, doit d'ailleurs être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Toulon loge de nombreux militaires de la base navale et des étudiants de l'université de Toulon. Un locataire muté peut partir avec un préavis réduit à un mois (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et un logement étudiant se libère souvent l'été. Entre deux baux, le logement vide reste exposé : c'est votre contrat qui répond au dégât des eaux ou à l'incendie, et une option perte de loyers peut compenser certaines périodes sans revenu, selon ses conditions.
À la signature du bail, vous remettez au locataire un état des risques (article L125-5 du Code de l'environnement). Selon l'adresse, il peut signaler le risque d'inondation lié aux petits fleuves côtiers, le Las et l'Eygoutier, ou le risque d'incendie de forêt près des collines. La sismicité, elle, est faible à Toulon (zone 2). La garantie catastrophes naturelles joue après publication d'un arrêté au Journal officiel.
Un cas concret
Imaginez un deux-pièces resté vide six semaines en été, le temps de trouver un nouvel occupant. Un joint de chauffe-eau lâche pendant cette période. Personne ne voit l'eau couler, et c'est l'occupant du dessous qui sonne à la porte de la copropriété. Les dégâts chez lui, les vôtres, la recherche de fuite : sans locataire en place, aucun autre contrat que le vôtre n'est concerné.
Avec un contrat de bailleur, ces dommages sont étudiés au titre du dégât des eaux et de votre responsabilité civile, selon les garanties choisies. Pensez aussi à couper l'eau quand le logement reste inoccupé longtemps : certains contrats le demandent expressément.
Vous êtes bailleur
En copropriété, oui : tout copropriétaire, qu'il habite ou non son lot, doit être couvert en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Hors copropriété, ce n'est pas imposé, mais le risque financier reste entier sans contrat.
Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, la loi vous permet de souscrire une assurance pour son compte et d'en récupérer le coût auprès de lui (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). En attendant, un contrat de propriétaire limite votre exposition si un sinistre survient pendant ce trou de couverture.
Le principe est le même, mais il faut le signaler. Les vacanciers n'ayant pas d'obligation d'assurer le logement, votre contrat doit couvrir seul les dommages au bien et au mobilier.
Pour les propriétaires
Adresse, surface, bail vide ou meublé : tout se renseigne dans la demande en ligne d'Allianz. Gardez le diagnostic de performance énergétique à portée de main : il rappelle la surface et l'année de construction.
